Investeren in vastgoed klinkt als een eenvoudige en heldere manier voor mensen met geld om meer geld te verdienen. Maar hoe investeer je in vastgoed zonder geld? Of zonder dat je tonnen op de bank hebt staan? Het blijkt (deels) mogelijk zoals ik eerder al beschreef in dit artikel. Om hier meer over te kunnen vertellen heb ik Susanna van The Next Wealth enkele vragen gesteld en de uitkomst hiervan kan je hier lezen. Persoonlijk wil ik Susanna heel erg bedanken voor het delen van haar inzicht als ervaringsdeskundige met betrekking tot het investeren in vastgoed. Ben je na het lezen van dit artikel ook zo geinteresseerd in vastgoed? Hou dan deze blog en die van Susanna (The Next Wealth) goed in de gaten!

Zou je jezelf kort kunnen voorstellen?

Mijn naam is Susanna (31) en samen met mijn man (35) wonen we in het midden van het land. Beide werken we nog gewoon voor een baas en we hebben geen kinderen.

Een  redelijk doorsnee Nederlands stel als ik het zo hoor. Waarom en hoe ben je begonnen met investeren in vastgoed?

We zijn 5 jaar geleden op het pad gekomen van financiële onafhankelijkheid (FIRE) en sindsdien zijn we bezig met investeren. Eigenlijk zijn we eerst begonnen met investeren in aandelen. Dit was laagdrempeliger en op dat moment voor ons de beste manier om iets met ons geld te doen. We waren ons toen al bewust van het concept van financiële onafhankelijkheid. Ons doel was om vermogen op te bouwen en tegelijkertijd een inkomstenbron te creëren. In de jaren erna hebben we mensen leren kennen die al vastgoed verhuurden en zijn we steeds meer te weten gekomen over de mogelijkheden in vastgoed. Inmiddels zijn we al bijna 2 jaar bezig met investeren en vastgoed en zijn er al meerdere panden gekocht. Daarnaast blog ik op The Next Wealth en zijn we ook bezig ons eigen bedrijf op te zetten. Hiermee willen we andere mensen helpen om een eigen vastgoed portfolio op te zetten.

 

“Soms moet je gewoon de stappen nemen”

In twee jaar een vastgoed portfolio opzetten. Gaat het allemaal zo snel?

Eind 2017 kregen we de sleutels van ons eerste verhuurpand. In de tussentijd hebben we nog 6 andere panden gekocht die we (gaan) verhuren. Twee daarvan zijn nog niet verhuurd. Eentje omdat die eerst nog flink verbouwd moet worden, en de andere omdat we daar pas recent de sleutels van hebben ontvangen. Daarnaast hebben we ook nog een een eigen koopwoning, maar die is niet voor de verhuur.

Onze focus is echt voor de lange termijn, waarbij ons doel is om een goede inkomstenstroom op te bouwen uit vastgoed. We richten ons met name op appartementen die we lang kunnen aanhouden en verhuren. Onze panden liggen allemaal in de randstad. Daar is namelijk veel vraag naar huurwoningen en kunnen we – zelfs in een slechte huizenmarkt – altijd huurders vinden.

En hoe begin je met investeren in vastgoed? Kopen, verhuren, klaar?

In 2017 zijn we ons voor het eerst gaan oriënteren door afspraken te maken met bemiddelaars. Op deze manier hebben we ook ons eerste pand gekocht, met behulp van een aankoopmakelaar die is gespecialiseerd in vastgoed voor de verhuur. Toen we eenmaal begonnen waren is het balletje vanzelf verder gaan rollen. Als je eenmaal bent begonnen gaat het relatief gemakkelijk, maar het helpt om een specialist in te huren.

Dat klinkt haast te gemakkelijk. Wat zou u willen zeggen voor mensen die ook willen beginnen met het opbouwen van een portefeuille? 

Er is niet maar één manier om te investeren in vastgoed. De belangrijkste stap die je kan zetten is om gewoon ergens te beginnen. Je eerste pand zal namelijk het moeilijkst zijn. Je moet nog uitzoeken hoe het werkt, wat je rendement kan zijn, hoe je iets moet financieren, hoe je geschikte panden kan vinden en of het überhaupt wel iets voor je is…

Je zal op het begin vooral met enorm veel vragen zitten. Dat had ik ook. Die krijg je nooit allemaal beantwoord voor je eerste aankoop. Laat dat je vooral niet tegenhouden. Ga op zoek naar mensen die je al voor zijn gegaan, bezoek netwerk-events en neem eventueel trainingen of cursussen af. Zorg dat je te weten komt wat voor jou gaat werken, maak een vastgoed strategie die op 1 a-4 past en ga die dan uitvoeren.

Naast vastgoed, werken mijn man en ik allebei nog. Buiten ons werk en vastgoed hebben we ook een eigen bedrijf op gezet. Alleen houden we daar nog niet genoeg aan over. Op dit moment verdienen we meer met onze banen dan dat we met vastgoed verdienen. We zijn natuurlijk bezig om dit juist om te draaien, om dat kantelpunt te bereiken. Daarin houden we wel rekening met een bepaalde marge. Inkomsten uit vastgoed is geen enkele maand hetzelfde. Door onderhoud en eventuele leegstand kan dit namelijk sterk fluctueren.

pexels-photo-1884234.jpeg
Foto door Milly Eaton op Pexels.com

Dat is een duidelijke taal! Zijn er ook valkuilen die vaak voorbij komen? Willen investeren zonder geld bijvoorbeeld?

Het moeilijke aan vastgoed is dat er niet een vast stappenplan is, al willen anderen je graag het tegendeel bewijzen. Dat stappenplan moet je zelf maken. Zie vastgoed als een variatie aan tools en tricks die je elke keer weer op een andere combinatie kan inzetten.

Daarnaast is het vaak de vraag of vastgoed een hoger rendement oplevert dan een andere investering. Kijk daarbij ook verder dan enkel je rendement op de investering, maar bijvoorbeeld ook naar de cash-flow, wat het je netto per maand oplevert. Dankzij ‘leverage’ – het gebruik van schuld – kan je namelijk een hefboom effect creëren waardoor je sneller die inkomstenstroom op gang kan helpen. Wat exact de reden is waarom vastgoed zo aantrekkelijk is om in te investeren.

Waar mensen wel rekening mee moeten houden is dat je een hypotheek kunnen krijgen tot 80% van  de woning in verhuurde staat. Voor een eerste pand komt dat neer op ongeveer 30% wat je aan eigen geld moet inbrengen. Maar je kan bijvoorbeeld ook de overwaarde uit je eigen huis gebruiken (als je die hebt). Het is echt afhankelijk van je persoonlijke situatie, de regio waar je zoekt en het type lening dat je wilt aangaan.

Zo te horen leer je ook nog eens van het investeren in vastgoed. Dus naast inkomsten heb je ook nog eens nieuwe kennis. Wat zijn de belangrijkste lessen die je hebt geleerd door te investeren in vastgoed?

Mijn grootste les is dat er enorm veel mogelijk is als je maar gewoon probeert. En dat klinkt heel quote-waardig en een beetje vaag. Maar in mijn situatie komt dat neer op dat de risico’s in vastgoed eigenlijk best goed te managen zijn.

Toen mijn man 2 jaar geleden tegen mij vertelde dat hij wel iets in vastgoed wilde doen, was het stemmetje in mijn hoofd al direct alle risico’s aan het opnoemen. Want wat als we geld zouden verliezen, of iets niet verhuurd zouden krijgen, we per ongeluk een wet overtraden die we niet kenden…. Waar begonnen we eigenlijk aan?

Tja, dat wist ik dus eigenlijk niet zo goed. En dat vond ik best eng. Mijn man wilde direct beginnen, maar ik was nog wat terughoudend. Dus zijn we rond gaan vragen bij mensen die daar werkzaam in waren. Hoe dat nou precies werkte, en of ze misschien wel konden helpen.

Mijn idee was om eerst alle kennis te verzamelen en het dan toe te passen. Op die manier konden we een rustige start maken. We hadden immers toch geen haast. Drie maanden later hadden we opeens ons 1e pand gekocht, en niet lang daarna al de tweede. Soms moet je gewoon de stappen nemen, ook al weet je nog niet waar het eindigt. Tot nu toe heeft het voor ons goed uitgepakt. Mijn risico-mijdende instelling zorgt er gelijk voor dat we een lange termijn planning hebben waar we rekening houden met meerdere scenario’s.

Zo te horen zijn er voldoende ideeën voor de toekomst. Gaan jullie nog meer panden kopen? Misschien stoppen met werken?

Mijn belangrijkste doel is om meer vrijheid te hebben, om te kunnen werken aan dingen die mij zowel geld als energie opleveren. Helemaal stoppen met werken zie ik nog niet gebeuren. Of dit nu voor een baas is, voor onszelf of heel iets anders. Werk kan namelijk ook heel leuk zijn.

Hoe dat er precies uit komt te zien weet ik eigenlijk nog niet zo goed. Ik wil onze vastgoed portfolio uitbreiden, blijven leren, meer tijd met familie en vrienden hebben en wat meer van de wereld gaan zien. Maar voor de rest vind ik het maar lastig om te bepalen hoe dat er concreet uit gaat zien. Op dit moment focus ik mezelf liever op alles  wat ik nu al kan doen in plaats van later.